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부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 …
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강제(임의)경매절차 흐름도
… 가사소송 · └ 보전처분 · └ 강제집행. 강제(임의)경매절차 흐름도. 매각수수료 계산방식. ※숫자 : 민사집행법의 조문. 강제(임의)경매절차 흐름도.
Source: support.klac.or.kr
Date Published: 3/16/2022
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경매 절차, 순서 및 흐름도 – 세잎 클로버
경매 절차, 순서 및 흐름도 · 경매신청 및 경매개시 결정 · 배당요구의 종기 결정 및 공고 · 매각의 준비 · 매각방법 등의 지정, 공고, 통지 · 매각의 실시.
Source: sebuen.tistory.com
Date Published: 9/12/2022
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경매절차 흐름도 – 일상의기록
부동산 경매를 알기위해서는 경매절차가 어떠한 흐름으로 되는지 아는것이 중요합니다 경매절차 흐름도에 대해서 알아보겠습니다 경매절차 흐름도 …
Source: nambuland.tistory.com
Date Published: 12/1/2022
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부동산 경매 절차 흐름도 9단계 모든과정을 세부적으로 (아파트 …
부동산 경매 절차 흐름도 8단계요약 · 경매의 · 경매의 개시 결정 · 매각 준비 · 관계인에게 통지 진행 · 배당 요구 종기 결정 및 신청 · 매각기일 지정 및 …
Source: landmerk.kr
Date Published: 7/6/2022
View: 9732
법률자료 > 강제(임의)경매절차 흐름도 – 다정 법률상담소
[경매사건] 강제(임의)경매절차 흐름도 … 부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 …Source: lawheart.kr
Date Published: 8/29/2021
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Top 36 경매 절차 흐름도 Top Answer Update
법원에서 진행하는 아파트, 상가건물 등 부동산 경매 절차 및 순서, 경매 진행에 대한 전체적인 흐름도를 개략적으로 알아봅니다. 부동산과 관련된 경매 …
Source: toplist.avitour.vn
Date Published: 10/5/2021
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- Author: 현민쌤 TV
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- Date Published: 2019. 8. 16.
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부동산 경매의 개념 < 부동산 경매
부동산 경매의 절차
부동산 경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없습니다. 따라서 아래에서는 경매의 일반적인 절차를 중심으로 알아보고, 특별히 차이가 있는 경우에만 임의경매 절차와 강제경매 절차를 구분해서 살펴보겠습니다.
부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다.
인쇄체크 채권자의 경매 신청
관할 법원 관할 법원
부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다( 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다( 「민사집행법」 제79조 제1항 및 제268조 ).
※ 관할 법원은 [대법원 홈페이지( https://www.scourt.go.kr )-대국민서비스-정보-전국 법원·등기소정보]에서 확인할 수 있습니다.
부동산 경매의 신청서류 부동산 경매의 신청서류
강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(출처: 강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(출처: 대한민국 법원 법원경매정보-경매지식-경매절차-부동산 경매 ).
1. 부동산 강제경매 신청서
2. 집행권원의 집행력 있는 정본
3. 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
(1) 집행권원의 송달증명(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어있는 경우에는 제출생략가능)
(2) 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서
(3) 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서
(4) 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등
4. 부동산등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류
5. 부동산목록 10통
6. 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원 인지를 붙임)
7. 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첨부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)
8. 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통
9. 비용의 예납: 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야합니다.
인쇄체크 법원의 경매개시결정 및 매각 준비
경매개시결정 경매개시결정
법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다( 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다( 「민사집행법」 제94조 제1항).
특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다( 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다( 「민사집행법」 제83조 제1항). 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다( 「민사집행법」 제83조 제2항).
매각의 준비 매각의 준비
경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다. 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.
우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다( 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다( 「민사집행법」 제84조 제88조 ).
또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고( 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고( 「민사집행법」 제85조 제1항 및 「민사집행규칙」 제46조 ), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다( 「민사집행법」 제97조 제1항). 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다( 「민사집행법」 제105조 제2항 및 「민사집행규칙」 제55조 ).
인쇄체크 법원의 매각기일 공고
매각방법의 지정 매각방법의 지정
법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다[ 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다[ 「민사집행법」 제103조 제1항 및 「 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 」(대법원재판예규 제1728호, 2019. 11. 15. 발령·시행) 제3조제1항].
※ 기일입찰과 기간입찰 “기일입찰”이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며(“기간입찰”이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다( 이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며( 「민사집행법」 제103조 제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조 제1항),이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다( 「민사집행법」 제103조 제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제69조 ).
매각기일 등의 지정·공고 매각기일 등의 지정·공고
법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다( 제104조 및 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다( 「민사집행법」 제102조 「민사집행규칙」 제11조 제1항).
1. 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우
2. 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우
인쇄체크 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정
입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정
경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란( 경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란( https://www.courtauction.go.kr )에서 확인할 수 있습니다( 「민사집행법」 제105조 제2항, 「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제7조).
경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다. 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.
인쇄체크 입찰자의 입찰 참여
입찰 참여 입찰 참여
법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다( 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다( 「민사집행법」 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항).
※ 기일입찰 절차와 기간입찰 절차에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 < 입찰의 참여-입찰의 참여 >에서 확인할 수 있습니다.
입찰의 진행 입찰의 진행
기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다( 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다( 「민사집행법」 제103조 제3항, 「민사집행규칙」 제62조 제1항 및 제64조 ).
기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다( 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다( 「민사집행법」 제103조 제3항, 「민사집행규칙」 제69조 제70조 ).
입찰의 종결 입찰의 종결
입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다( 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다( 「민사집행규칙」 제65조 제2항 및 제71조 ).
개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다( 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다( 「민사집행법」 제115조 제1항).
최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다( 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다( 「민사집행법」 제115조 제3항).
인쇄체크 법원의 매각허가결정
법원의 매각허가결정 법원의 매각허가결정
매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다( 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다( 「민사집행법」 제120조 제123조 ).
법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다( 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다( 「민사집행법」 제129조 ).
인쇄체크 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득
매각대금의 지급 매각대금의 지급
매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다( 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다( 「민사집행법」 제142조 「민사집행규칙」 제78조 ).
매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다( 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다( 「민사집행법」 제137조 제138조 제1항·제4항).
그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12%의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다( 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12%의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다( 「민사집행법」 제138조 제3항 및 「민사집행규칙」 제75조 ).
권리의 취득 권리의 취득
매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다( 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다( 「민사집행법」제135조 ). 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다( 「민사집행법」 제144조 제1항).
매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 「주택임대차보호법」 에 따른 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다( 「민사집행법」 제136조 제1항).
인쇄체크 채권자에 대한 배당 실시
배당절차 배당절차
매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다( 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다( 「민사집행법」 제145조 제1항).
즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고( 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고( 「민사집행법」 제146조 ), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다( 「민사집행법」 제149조 제1항 및 제150조 제1항).
배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다( 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다( 「민사집행법」 제149조 제2항, 제150조 제2항 및 제159조 ).
인쇄체크 부동산 경매의 절차도
경매절차의 흐름 경매절차의 흐름
경매 절차, 순서 및 흐름도
법원에서 진행하는 아파트, 상가건물 등 부동산 경매 절차 및 순서, 경매 진행에 대한 전체적인 흐름도를 개략적으로 알아봅니다.
부동산과 관련된 경매 절차는 임의경매와 강제경매가 있으며 두 절차 사이에는 큰 차이가 없습니다. 본 글은 강제경매를 기준으로 절차와 흐름 순서를 알아보겠습니다.
강제경매가 채무자의 부동산을 압류한 다음 절차에 따라 매각한 후 그 매각대금을 채권자가 가져가는 것이라면, 임의경매는 근저당권, 전세권 등 담보권의 실행을 위한 경매절차입니다.
아래 절차에 따른 이미지는 대법원 경매 홈페이지에서 가져왔으며, 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법에 따른 내용입니다. 현재 2020년이니 대부분 사건이 포함되겠네요.
법원 경매 절차, 순서
위에서 언급했듯 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법에 따른 절차이며, 시행일 이전 신청된 경매 사건은 다르게 진행될 수 있습니다. 강제경매 기준이며 임의경매도 비슷한 순서입니다.
경매신청 및 경매개시 결정
채권자가 채무자 소유 부동산에 대하여 적법하게 경매를 신청하면 법원은 경매개시 결정을 하여 매각할 부동산을 압류합니다.
법원은 관할 등기소에 경매개시 결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시 결정 사실을 등기기록에 기입하도록 합니다. 즉, 등기사항 증명서에 경매에 대한 기록이 표시되는 것이지요.
배당요구의 종기 결정 및 공고
경매 절차 순서 두 번째는 대각 대상이 되는 부동산이 압류되면 집행 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 처 매각기일 이전으로 정합니다.
또한 법원은 경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 취지와 종기를 법원 경매정보 홈페이지 또는 법원 게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.
매각의 준비
부동산 경매 절차 순서에 따라 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상 및 점유현황, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명합니다.
그 후 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 정합니다.
매각방법 등의 지정, 공고, 통지
매각방법은 다음가 같이 2가지가 있으며, 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정해 통지, 공고를 합니다.
기일입찰: 매수 신청인이 매각기일에 매각 장소에서 이찰표를 제출하는 방법
매수 신청인이 매각기일에 매각 장소에서 이찰표를 제출하는 방법 기간입찰: 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 방법
매각의 실시
매각방법에 따른 부동산 경매 절차, 순서 중 매각을 실시할 때 기일입찰과 기간입찰에 약간의 차이가 있습니다.
기일입찰: 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 정합니다.
집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 정합니다. 기간입찰: 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 정합니다. 단, 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.
매각 결정 절차
법원은 지정된 매각 결정 기일에 이해관계인의 의견을 수렴 후 매각 허가 여부를 결정합니다. 이때 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고를 할 수 있습니다.
매각대금의 납부
부동산 경매 절차 및 순서에 따라 매각 허가 결정이 확정되면 법원은 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다.
매수인은 지정된 지급기한 내에서는 언제든지 매각 대급을 납부할 수 있으며, 기한 내 납부하지 않으면 법원은 차순위 매수 신고인이 있을 경우 그에 대하여 매각허가여부를 결정합니다.
차순위 매수신고인이 없다면 재매각을 명해 다시 경매절차가 진행됩니다.
소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
절차에 따라 매수인이 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 또한 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 법원에 신청할 수 있습니다.
배당절차
매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시합니다. 여기까지가 경매 절차 및 순서입니다.
부동산 경매절차 흐름도
위에서 알아본 경매 절차 흐름도입니다. 순서는 같으며 유찰되거나 불허가, 매각대금 미납 시 되돌아 가는 절차를 알 수 있습니다.
이상 대법원 경매 사이트를 참조해 부동산 경매 절차 및 순서, 흐름도를 알아봤습니다. 좀 더 세부적인 정보가 필요하다면 대법원 사이트를 방문하면 됩니다. 아래는 지난 글에 작성한 링크입니다.
2020/07/29 – [다양한정보/건강｜생활정보] – 대법원 경매 사이트 이용방법
경매절차 흐름도
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부동산 경매를 알기위해서는 경매절차가 어떠한 흐름으로 되는지 아는것이 중요합니다 경매절차 흐름도에 대해서 알아보겠습니다
경매절차 흐름도
경매절차흐름도
경매절차 흐름도는 경매신청 → 경매개시결정등기 → 배당요구의 종기 및 공고 → 매각준비 → 매각방법지정.공고.통지 → 경매신청 → 매각실시 → 매각결정기일 → 매각허가결정확정 → 매각대금납부 → 소유권이전등기촉탁 → 배당절차
순으로 진행됩니다
처음에는 채무자의 소재지 관할 법원에 경매신청을 하면 심사후에 경매개시결정을 합니다 경매개시결정을 하면서 채권자에게 우편으로 송달을 해서 경매신청 사실을 알립니다
우편으로 송달을 하면는 동시에 등기부에 경매개시결정 등기를 합니다 그리고는 채무자에게 경매개시결정문이 송달된것과 등기부에 경매개시결정 등기가 올라간것중 빠른 순을 기점으로 압류의 효력이 발생합니다
압류의 효력이 발생되는 순간부터 처분금지의 효력이 발생하기 때문에 채무자는 다름사람에게 매재, 증여등 부동산을 처분할수 없게됩니다
후에 법원에서는 배당요구의 종기 결정 및 공고를 하게되는데 이때 임차인의 배당요구, 채권자의 배당요구를 신청하면 됩니다
그런후 매각준비를 위해서 해당 부동산에 법원의 집행관이 현황조사를 하게됩니다
그 부동산에 누가 사는지 구조는 어떻게 되는지등 현황조사를 하게되며, 감정평가사에 의뢰하여 감정평가를 하게 됩니다
또한 매각되는 부동산의 소재지, 권리관계 낙찰시 인수되는 사항등 매각물건 명세서를 작성을 작성하여 경매가 진행되기 일주일전부터 법원에 기재를 합니다
후에 기일입찰인지, 기간입찰인지, 매각결정기일등을 알려주는 매각방법 지정, 공고, 통지를 하게 됩니다
다음에는 매각 실시를 하게 됩니다 이때는 경매에 참여하기위해서 필요한 준비물을 가지고 법원에 가서 낙찰을 하시면 됩니다
낙찰이 되고 나면 매각 결정기일 전까지 이의가 있으시면 매각불허가신청, 매각허가에 대한 이의 신청이 이루어지게됩니다 이의가 없게 되면 법원에서는 매각허가결정확정을 하게 되고 한달정도 이내에 매각대금 납부를 하면되며
매각대금 납부를 하고나서는 법원에서는 소유권이전등기 촉탁을 하게됩니다
이후 배당받을 사람들에게 순서대로 배당절차를 진행하게 됩니다
오늘은 경매절차 흐름도에 대해서 알아보았습니다
저번시간에는 강제경매와 임의경매 차이에 대해서 알아보았습니다
강제경매 임의경매 차이
경매절차흐름도 썸네일
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부동산 경매 절차 흐름도 9단계 모든과정을 세부적으로 (아파트 포함)
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부동산이 경매로 넘어가신분 또는 경매에서 나오는 배당금을 받아야 되는 분들에게 도움이 되는 정보입니다. 부동산 경매 절차 흐름도 9단계 자세히 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매절차 인지 중요성
부동산 경매에 관심이 어느정도 있는 분들이라면 부동산 경매 절차를 미리 잘 알아두시는것이 매우 중요합니다.
부동산 경매는 시세보다 매우 저렴하게 구매할 수 있는 장점이 있기 때문인데요. 우리가 청약으로 집을 사는 이유가 바로 이 비용때문인것은 어느정도 부정할수 없는만큼 같은 부동산을 저렴하게 사는것은 매우 좋은 일인것 같습니다.
특히 내 집 마련에 부담을 갖고 계신 분들은 부동산 경매 절차를 이용해서 좋은 기회를 잡을수 있기도 합니다. 그렇기 때문에 절차를 잘알고 계신다면 조금더 부동산 경매에 대하여 유리하게 접근할수 있기 때문에 경매의 절차를 잘 아는것도 중요합니다.
부동산 경매 절차 흐름도 8단계요약
부동산 경매 절차 흐름도는 아래에서 단계별로 요약하여 진행을 할 예정입니다. 그러나 간단한 내용으로 주제만을 원하시는 분들이라면 다음의 흐름도를 먼저 확인하셔도 좋을것 같습니다.
경매의 신청진행 경매의 개시 결정 매각 준비 관계인에게 통지 진행 배당 요구 종기 결정 및 신청 매각기일 지정 및 매각진행 매각 허가 결정 및 확정 잔금 및 소유권 이전 진행 배당 기일 진행
이제 본격적으로 부동산 경매 절차를 자세히 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매 절차 8단계
부동산 경매 절차의 진행은 법원에서 진행이 됩니다. 정해진 절차가 있으며 이를 진행하는것이 법원이라고 볼수가 있습니다. 부동산 경매 내역들을 조금 살펴보면 더욱 도움을 받을수가 있으니 부동산 경매 사이트를 아래의 절차와 비교해 보시는것도 도움이 될수 있습니다.
각각의 진행 단계별로 세부적인 설명과 함께 부동산 경매 절차 흐름도를 알아보도록 하겠습니다.
▶ 1단계 경매 신청
첫번째로 경매의 물건이 나와야 경매를 할수 있기 때문에 경매 신청이 필요합니다. 경매 신청은 채권자 돈을 받아야 되는 사람이 신청하는 경우가 많으며 채권자의 요청에 의하여 경매가 시작이 됩니다.
경매를 신청하기 위해서는 경매신청서를 작성하여 필요한 서류들과 함께 법원에 제출을 해야 합니다. 그리고 이와 함께 경매 진행에 필요한 비용을 미리 납부해야 하는 부분도 있습니다.
내가 돈을 받아야 되는 입장인데 경매비용을 왜 지불하는지에 대한 의문이 드시는 분들도 계실텐데요? 경매 신청비용은 차후 배당이 실시되면 다시 되돌려 받을 수 있으니 절차상의 보증비용정도로 생각해 주시면 좋을것 같습니다.
▶ 2단계 경매 개시 결정
부동산 경매 절차 두번째는 신청이 완료되면 법원은 이때 들어온 신청서에 대하여 검토를 진행합니다.
그 검토 결과가 정당하고 경매를 진행해도 된다고 판단이 되면 경매 개시 결정을 내리게 되면서 경매의 건수로 등록이 되게 됩니다.
경매 개시 결정이 내려지면 법원은 해당 부동산을 관할하는 등기소에 경매 개시 결정 등기를 하도록 등기 촉탁이라는것을 하게 되는데 이는 조금 쉽게 말하면 등기소에 경매가 진행될 거니까 진행을 해달라는 말로 이해할수가 있습니다.
그러면 등기소에서는 해당 물건에 대하여 등기부 등본에 이 집은 지금 경매가 진행되는 집이이라는 표시를 추가하게 됩니다.
결국 등기소에서는 해당 물건에 대하여 등기사항 증명서에 경매가 진행되고 있음을 알리는 경매 개시 결정 등기가 진행되고 경매의 물건이 탄생되게 되는것입니다.
▶ 3단계 매각 준비
경매물건으로 등기가 변경된 이후에는 법원에서 경매 개시 결정이 정해지면 배당 요구 마감일이라는 것을 결정하게 됩니다.
해당 기간에는 부동산 현황조사서 라는 것을 작성하게 되는데 부동산의 감정가, 임대차 내용 보증금의 차입내역 토지의 현황 감정가 등등의 정보가 담깁니다.
현황조사서를 바탕으로 매각 물건 명세서 라는것을 작성하게 되고 매각기일 일주일 전까지 법원에 비치하고 모든 사람이 열람할수 있도록 합니다.
법원은 이외에 감정평가 기관에 의뢰해서 해당 부동산의 가치에 대하여 산정을 하게 되는데요? 이렇게 감정평가서 작성 또한 진행을 준비합니다.
이렇게 감정평가의뢰 와 함께 경매에 시작 가격이 설정이 되고 최저매각금액 감정평가금액과 동일하게 설정을 하게 되면서 매각에 대한 준비를 완료 하게 됩니다
▶ 4단계 관계인 통지
이제 경매 매각 준비가 완료되었으니 임차인을 포함해서 채권 관리자 근저당권자 가압류권자 등 관련되어 있는 인원들에게 경매가 진행될 것이라는 통지를 진행합니다
즉 경매 관계자들에게 경매 준비가 완료되었다 경매를 이제 시작 하겠다라는 알림을 보낸다고 볼 수가 있습니다
▶ 5단계 배당 요구 종기 결정 및 신청
너무 많은 경매의 건들이 있기 때문에 법원이 경매에 관련된 모든 채권자와 채권 금액을 알수가 없습니다.
물론 배당 신청을 따로 하지 않아도 자연 배당이 되는 권리자도 있을수 있지만 이와 다르게
배당 신청을 직접 해야지만 배당받을 사람인지 알 수 있는 권리자도 존재하기도 합니다.
그래서 당년 배당자가 아닌 권리자들의 경우에는 배당 요구 종기일 전까지 법원의 배당 신청을 꼭 반드시 해야한다는점을 잊지말고 기억해 주셔야 합니다.
▶ 6단계 매각기일 지정 및 매각진행
매각 기일이란 입찰 일자 다시말하면 낙찰일 이라고 볼수 있습니다. 해당 부동산의 경매가 진행되면서 낙찰까지 되는 날이라고 보시면 될것 같습니다.
일반적으로 최초 매각 기일은 공고일로부터 2주 ~ 3주 이내로 법원이 정합니다.
경매 입찰에 참여하고 싶은 분이라면 매각 기일에 관할 법원에 참석하셔서 입찰서와 보증금을 내고 입찰 진행을 해야 합니다.
부동산 경매의 입찰 방법에는 3가지의 방법이 있는데 이는 다음의 글에서 자세히 살펴볼수가 있으니 참고 부탁 드립니다.
최종적으로 입찰이 완료가 되면 입찰에 참여한 사람 중 최고가로 입찰한 사람에게 최고가 매수신고인이 되고 낙찰을 받게 되는것입니다.
만약 낙찰받지 못했다면 그 자리에서 입찰 보증금이 반환되오니 크게 입찰금액에 대하여 걱정은 하실 필요가 없을것 같습니다.
▶ 7단계 매각 허가 결정 및 확정
최종적으로 낙찰인이 발생되어 경매가 완료되었다면 법원에서는 경매가 진행되는 동안 경매 매각에 있어 문제가 없었는지 특별한 내용이 없었는지에 대하여 확인하는 부동산 경매 절차를 진행합니다.
최고가 매수신고인 낙찰인의 경우 낙찰받은 물건이나 서류들을 꼼꼼히 살펴보아야 하는데 해당 물건에 중대한 하자가 발견되었거나 서류상의 문제를 발견했다면 매각 불허가 신청을 하여 매각을 하지 않아도 됩니다.
매각일로부터 7일 후에 진행이 되고 매각 허가 결정이후에 1 ~ 2주내에 혹시 이의가 있는 사람은 이의신청 또는 즉시 항소를 진행할수도 있습니다.
만약 이과정에서 특별한 이의신청이 없었다면 이제는 매각 허가 결정이 확정이 되고 최고가 매수 신고인은 매수자로 변경이 됩니다.
▶ 8단계 잔금 및 소유권 이전
이제 부동산 경매 절차 마지막 단계 입니다. 매수인이 잔금을 모두 납부하게 되면 해당 물건에 대하여 소유권을 취득하게 되는 과정이 되면서 마무리가 됩니다.
법원에서 보통 잔금 납기일을 4주 정도의 시간을 주게 됩니다. 잔금을 완납하면 따로 등기하지 않아도 소유권을 취득하게 됩니다.(민법 187조 조항으로)
이와함꼐 등기를해야되는것 잊지 마셔야 합니다.
▶ 9단계 배당 기일
매수인 잔금 납부하였고 이 일로부터 1개월 후쯤으로 법원에서는 배당 기일을 정합니다.
부동산 경매에 대한 배당을 신청한 채권자와 이해관계인 등에게 연락을 하게 됩니다.
이때 법원은 배당을 받을 사람들의 순서와 금액 배당표로 작성하하고 작성된 배당표를 기준으로 배당 기일에 배당을 진행하게 됩니다.
이렇게 마무리가 되면서 배당에 이의가 있는 사람은 배당 이의 신청을 진행할수가 있게 되며 이의가 없다면 모든 부동산 경매 절차가 마무리가 되게 됩니다.
부동산 경매절차 마치며
이렇게 부동산 경매 절차에 대하여 조금 세부적으로 알아보게 되었습니다.
혹시 경매에 처하거나 경매를 통하여 돈을 배당받아야 되는 경우라면 내가 어떤절차에 위치하고 있는지 해당 절차를 참고하시면 도움이 될것 같습니다.
다음내용으로는 부동산 경매를 하는 방법과 관련된 내용들을 공유드려보려고 생각하고 있습니다. 오늘도 좋은정보로 도움이 많이 되었기를 바라면서 마치도록 하겠습니다.
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부동산 경매 개요 < 부동산 경매 부동산 경매의 절차 부동산 경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없습니다. 따라서 아래에서는 경매의 일반적인 절차를 중심으로 알아보고, 특별히 차이가 있는 경우에만 임의경매 절차와 강제경매 절차를 구분해서 살펴보겠습니다. 부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다. 인쇄체크 채권자의 경매 신청 관할 법원 관할 법원 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다( 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다( 「민사집행법」 제79조 제1항 및 제268조 ). ※ 관할 법원은 [대법원 홈페이지( https://www.scourt.go.kr )-대국민서비스-정보-전국 법원·등기소정보]에서 확인할 수 있습니다. 부동산 경매의 신청서류 부동산 경매의 신청서류 강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(출처: 강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(출처: 대한민국 법원 법원경매정보-경매지식-경매절차-부동산 경매 ). 1. 부동산 강제경매 신청서 2. 집행권원의 집행력 있는 정본 3. 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류 (1) 집행권원의 송달증명(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어있는 경우에는 제출생략가능) (2) 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서 (3) 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서 (4) 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등 4. 부동산등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류 5. 부동산목록 10통 6. 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원 인지를 붙임) 7. 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첨부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄) 8. 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통 9. 비용의 예납: 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야합니다. 인쇄체크 법원의 경매개시결정 및 매각 준비 경매개시결정 경매개시결정 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다( 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다( 「민사집행법」 제94조 제1항). 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다( 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다( 「민사집행법」 제83조 제1항). 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다( 「민사집행법」 제83조 제2항). 매각의 준비 매각의 준비 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다. 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다. 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다( 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다( 「민사집행법」 제84조 제88조 ). 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고( 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고( 「민사집행법」 제85조 제1항 및 「민사집행규칙」 제46조 ), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다( 「민사집행법」 제97조 제1항). 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다( 「민사집행법」 제105조 제2항 및 「민사집행규칙」 제55조 ). 인쇄체크 법원의 매각기일 공고 매각방법의 지정 매각방법의 지정 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다[ 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다[ 「민사집행법」 제103조 제1항 및 「 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 」(대법원재판예규 제1728호, 2019. 11. 15. 발령·시행) 제3조제1항]. ※ 기일입찰과 기간입찰 “기일입찰”이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며(“기간입찰”이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다( 이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며( 「민사집행법」 제103조 제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조 제1항),이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다( 「민사집행법」 제103조 제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제69조 ). 매각기일 등의 지정·공고 매각기일 등의 지정·공고 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다( 제104조 및 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다( 「민사집행법」 제102조 「민사집행규칙」 제11조 제1항). 1. 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우 2. 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우 인쇄체크 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정 경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란( 경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란( https://www.courtauction.go.kr )에서 확인할 수 있습니다( 「민사집행법」 제105조 제2항, 「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제7조). 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다. 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다. 인쇄체크 입찰자의 입찰 참여 입찰 참여 입찰 참여 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다( 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다( 「민사집행법」 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항). ※ 기일입찰 절차와 기간입찰 절차에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 < 입찰의 참여-입찰의 참여 >에서 확인할 수 있습니다. 입찰의 진행 입찰의 진행 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다( 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다( 「민사집행법」 제103조 제3항, 「민사집행규칙」 제62조 제1항 및 제64조 ). 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다( 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다( 「민사집행법」 제103조 제3항, 「민사집행규칙」 제69조 제70조 ). 입찰의 종결 입찰의 종결 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다( 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다( 「민사집행규칙」 제65조 제2항 및 제71조 ). 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다( 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다( 「민사집행법」 제115조 제1항). 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다( 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다( 「민사집행법」 제115조 제3항). 인쇄체크 법원의 매각허가결정 법원의 매각허가결정 법원의 매각허가결정 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다( 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다( 「민사집행법」 제120조 제123조 ). 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다( 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다( 「민사집행법」 제129조 ). 인쇄체크 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득 매각대금의 지급 매각대금의 지급 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다( 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다( 「민사집행법」 제142조 「민사집행규칙」 제78조 ). 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다( 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다( 「민사집행법」 제137조 제138조 제1항·제4항). 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12%의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다( 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12%의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다( 「민사집행법」 제138조 제3항 및 「민사집행규칙」 제75조 ). 권리의 취득 권리의 취득 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다( 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다( 「민사집행법」제135조 ). 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다( 「민사집행법」 제144조 제1항). 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 「주택임대차보호법」 에 따른 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다( 「민사집행법」 제136조 제1항). 인쇄체크 채권자에 대한 배당 실시 배당절차 배당절차 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다( 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다( 「민사집행법」 제145조 제1항). 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고( 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고( 「민사집행법」 제146조 ), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다( 「민사집행법」 제149조 제1항 및 제150조 제1항). 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다( 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다( 「민사집행법」 제149조 제2항, 제150조 제2항 및 제159조 ). 인쇄체크 부동산 경매의 절차도 경매절차의 흐름 경매절차의 흐름
경매 절차, 순서 및 흐름도
법원에서 진행하는 아파트, 상가건물 등 부동산 경매 절차 및 순서, 경매 진행에 대한 전체적인 흐름도를 개략적으로 알아봅니다. 부동산과 관련된 경매 절차는 임의경매와 강제경매가 있으며 두 절차 사이에는 큰 차이가 없습니다. 본 글은 강제경매를 기준으로 절차와 흐름 순서를 알아보겠습니다. 강제경매가 채무자의 부동산을 압류한 다음 절차에 따라 매각한 후 그 매각대금을 채권자가 가져가는 것이라면, 임의경매는 근저당권, 전세권 등 담보권의 실행을 위한 경매절차입니다. 아래 절차에 따른 이미지는 대법원 경매 홈페이지에서 가져왔으며, 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법에 따른 내용입니다. 현재 2020년이니 대부분 사건이 포함되겠네요. 법원 경매 절차, 순서 위에서 언급했듯 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법에 따른 절차이며, 시행일 이전 신청된 경매 사건은 다르게 진행될 수 있습니다. 강제경매 기준이며 임의경매도 비슷한 순서입니다. 경매신청 및 경매개시 결정 채권자가 채무자 소유 부동산에 대하여 적법하게 경매를 신청하면 법원은 경매개시 결정을 하여 매각할 부동산을 압류합니다. 법원은 관할 등기소에 경매개시 결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시 결정 사실을 등기기록에 기입하도록 합니다. 즉, 등기사항 증명서에 경매에 대한 기록이 표시되는 것이지요. 배당요구의 종기 결정 및 공고 경매 절차 순서 두 번째는 대각 대상이 되는 부동산이 압류되면 집행 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 처 매각기일 이전으로 정합니다. 또한 법원은 경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 취지와 종기를 법원 경매정보 홈페이지 또는 법원 게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다. 매각의 준비 부동산 경매 절차 순서에 따라 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상 및 점유현황, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명합니다. 그 후 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 정합니다. 매각방법 등의 지정, 공고, 통지 매각방법은 다음가 같이 2가지가 있으며, 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정해 통지, 공고를 합니다. 기일입찰: 매수 신청인이 매각기일에 매각 장소에서 이찰표를 제출하는 방법 매수 신청인이 매각기일에 매각 장소에서 이찰표를 제출하는 방법 기간입찰: 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 방법 매각의 실시 매각방법에 따른 부동산 경매 절차, 순서 중 매각을 실시할 때 기일입찰과 기간입찰에 약간의 차이가 있습니다. 기일입찰: 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 정합니다. 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 정합니다. 기간입찰: 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 정합니다. 단, 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다. 매각 결정 절차 법원은 지정된 매각 결정 기일에 이해관계인의 의견을 수렴 후 매각 허가 여부를 결정합니다. 이때 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고를 할 수 있습니다. 매각대금의 납부 부동산 경매 절차 및 순서에 따라 매각 허가 결정이 확정되면 법원은 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 내에서는 언제든지 매각 대급을 납부할 수 있으며, 기한 내 납부하지 않으면 법원은 차순위 매수 신고인이 있을 경우 그에 대하여 매각허가여부를 결정합니다. 차순위 매수신고인이 없다면 재매각을 명해 다시 경매절차가 진행됩니다. 소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 절차에 따라 매수인이 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 또한 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 법원에 신청할 수 있습니다. 배당절차 매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시합니다. 여기까지가 경매 절차 및 순서입니다. 부동산 경매절차 흐름도 위에서 알아본 경매 절차 흐름도입니다. 순서는 같으며 유찰되거나 불허가, 매각대금 미납 시 되돌아 가는 절차를 알 수 있습니다. 이상 대법원 경매 사이트를 참조해 부동산 경매 절차 및 순서, 흐름도를 알아봤습니다. 좀 더 세부적인 정보가 필요하다면 대법원 사이트를 방문하면 됩니다. 아래는 지난 글에 작성한 링크입니다. 2020/07/29 – [다양한정보/건강｜생활정보] – 대법원 경매 사이트 이용방법
경매절차 흐름도
반응형 부동산 경매를 알기위해서는 경매절차가 어떠한 흐름으로 되는지 아는것이 중요합니다 경매절차 흐름도에 대해서 알아보겠습니다 경매절차 흐름도 경매절차흐름도 경매절차 흐름도는 경매신청 → 경매개시결정등기 → 배당요구의 종기 및 공고 → 매각준비 → 매각방법지정.공고.통지 → 경매신청 → 매각실시 → 매각결정기일 → 매각허가결정확정 → 매각대금납부 → 소유권이전등기촉탁 → 배당절차 순으로 진행됩니다 처음에는 채무자의 소재지 관할 법원에 경매신청을 하면 심사후에 경매개시결정을 합니다 경매개시결정을 하면서 채권자에게 우편으로 송달을 해서 경매신청 사실을 알립니다 우편으로 송달을 하면는 동시에 등기부에 경매개시결정 등기를 합니다 그리고는 채무자에게 경매개시결정문이 송달된것과 등기부에 경매개시결정 등기가 올라간것중 빠른 순을 기점으로 압류의 효력이 발생합니다 압류의 효력이 발생되는 순간부터 처분금지의 효력이 발생하기 때문에 채무자는 다름사람에게 매재, 증여등 부동산을 처분할수 없게됩니다 후에 법원에서는 배당요구의 종기 결정 및 공고를 하게되는데 이때 임차인의 배당요구, 채권자의 배당요구를 신청하면 됩니다 그런후 매각준비를 위해서 해당 부동산에 법원의 집행관이 현황조사를 하게됩니다 그 부동산에 누가 사는지 구조는 어떻게 되는지등 현황조사를 하게되며, 감정평가사에 의뢰하여 감정평가를 하게 됩니다 또한 매각되는 부동산의 소재지, 권리관계 낙찰시 인수되는 사항등 매각물건 명세서를 작성을 작성하여 경매가 진행되기 일주일전부터 법원에 기재를 합니다 후에 기일입찰인지, 기간입찰인지, 매각결정기일등을 알려주는 매각방법 지정, 공고, 통지를 하게 됩니다 다음에는 매각 실시를 하게 됩니다 이때는 경매에 참여하기위해서 필요한 준비물을 가지고 법원에 가서 낙찰을 하시면 됩니다 낙찰이 되고 나면 매각 결정기일 전까지 이의가 있으시면 매각불허가신청, 매각허가에 대한 이의 신청이 이루어지게됩니다 이의가 없게 되면 법원에서는 매각허가결정확정을 하게 되고 한달정도 이내에 매각대금 납부를 하면되며 매각대금 납부를 하고나서는 법원에서는 소유권이전등기 촉탁을 하게됩니다 이후 배당받을 사람들에게 순서대로 배당절차를 진행하게 됩니다 오늘은 경매절차 흐름도에 대해서 알아보았습니다 저번시간에는 강제경매와 임의경매 차이에 대해서 알아보았습니다 강제경매 임의경매 차이 경매절차흐름도 썸네일 반응형
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