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2021년 7월 1차 사전청약을 시작으로 본격적인 3기 신도시 청약이 진행되었다.
복잡하게 말고 간단하고 명확하게 !
공공분양 / 민간분양은 무엇이고, 어떤 분양이 나에게 유리할지 알아보자🏠
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공공분양 단점 (ft.부동산 투자편) – 아빠는 경제전문가
공공분양은 민간분양보다 무조건 저렴할 수밖에 없습니다. 아파트 짓는 과정이 그렇습니다. 민간 브랜드와 협업해서 만든 고급형 아파트를 주변보다 …
Source: cd3504.tistory.com
Date Published: 1/3/2022
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공공분양 민간분양 아파트 차이 장단점 알아보기
분양가가 저렴합니다. 상당한 장점이죠. 거기에 신도시 내에서 입지가 좋은 곳에 공공분양을 하는 경우도 있습니다. 또한 가점제와 달리 단순히 청약통장 …
Source: hootgoon.com
Date Published: 3/22/2021
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공공분양 민간분양 차이 장단점 총정리 – 공유 – Tistory
안녕하세요! 오늘은 공공분양 민간분양 차이 장단점 총정리 포스팅을 들고 왔습니다. 공공분양으로 공급되는 국민주택과 민간분양으로 공급되는 민영 …
Source: dosol55.tistory.com
Date Published: 4/19/2022
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[1] 2021ver 공공분양 일반공급 이거하나로 완벽해 (깔끔정리, 3 …
특히 3기 신도시 사전청약은 100% 공공분양으로 공급되는데요. … 장점이 존재하듯, 단점도 존재하는데요. 우선 분양가 상한제가 적용되었기 때문에 …
Source: money-log.tistory.com
Date Published: 11/18/2022
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찬 바람 부는 주택시장 공공분양 청약만 뜨거운 이유 – 브런치
입주폭탄 우려 있는 동탄2신도시서 공공분양에 인기 몰린 이유는 지난 10월 … 여기에 공공분양의 최대 단점으로 지적 받아온 전매제한 기간이 민간 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 3/12/2022
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블라인드 | 부동산: 공공분양 아파트 단점은 뭐야 – Blind
민간임대 아파트에 비해 공공분양 아파트 단점은 뭐야?궁금함. … 공공분양아파트도 나중에 일반분양전환하고, 분양 세대는 거래 가능해.. 주공아파트 sh 아파트.
Source: www.teamblind.com
Date Published: 9/6/2022
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‘사전청약 해 볼까’ 공공 vs 민간, 나에게 맞는 선택은 – 한국일보
공교롭게도 이달에 진행하는 3차 공공분양 사전청약과 1차 민간분양 사전청약 … 공공과 민간 사전청약의 차이점을 명확히 파악하고 장단점을 따져서 …
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Date Published: 2/4/2021
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청약 공공분양과 민간분양의 차이.. – 부동산포럼 – 뽐뿌
주공아파트나 LH같은 아파트 겠죠? 휴먼시아같은… 그럼 그냥 딱 공공분양. 아파트와 민간분양 아파트 두개를 비교했. 을때 각기 다른 장단점은 …
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Date Published: 12/15/2021
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아파트 분양을 위한 준비 ①.공공분양과 민간분양의 차이점 및 …
일단 공공 분양을 알기 위해서는 공공 주택이 무엇인지 알아야 되는데요 … 민간분양은 공공 분양에 비해 분양가가 비싼 게 단점으로 보이며, …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 2/9/2021
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주제에 대한 기사 평가 공공 분양 단점
- Author: 가머니설
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- Date Published: 2021. 9. 26.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=K-4_kQ7xehY
공공분양 단점 (ft.부동산 투자편)
공공분양 아파트 하면 가장 먼저 떠오르는 단어가 바로 LH입니다. 흔히 저렴하게 거주할 수 있는 주공아파트를 많이 떠올리는데요. 예전에는 LH의 주택공사 이름을 따서 주공아파트라고 표현했었습니다. 이름 얘기를 꺼내는 이유는 공공분양의 단점 때문입니다. 예전부터 아파트 시세에 대해서 입주민들이 굉장히 민감했습니다. 그런데 LH나 주공이라는 이름 때문에 집값 떨어진다고 하소연하시는 분들이 참 많습니다.
그래서 요즘에는 민간 브랜드와 협력해서 새로운 이름으로 탄생하긴 합니다.
이름과 더불어서 공공분양의 단점에 대해서 얘기해보고자 합니다.
본 내용은 2022년 3월 24일 기준으로 작성되었습니다.
공공분양이란
공공분양주택은 사회적으로 배려가 필요한 계층에게 주택을 마련할 수 있도록 제공하는 정부지원 주택입니다. 공공분양이라고 얘기하면 정부에서 만들어주는 저렴한 주택이라고 생각하시면 됩니다. 보통 신혼부부나 생애최초로 주택을 사는 분들에게 많은 물량을 제공하는데요. 정부 입장에서는 최대한 많은 국민들이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 도와주고 있습니다.
그런데 부동산 시장이 그렇게 호락호락하지 않은가 봅니다.
정부에서 생각하는 것과 국민들이 생각하는 살고 싶은 집 개념이 많이 달라서 발생하는 문제가 있습니다.
단점
저가 브랜드 인식 때문에 집값 안 오른다
LH에서 짓는 아파트 브랜드 변천 사는 다음과 같습니다. 오래된 순으로 주공그린빌 > 뜨란채 > 휴먼시아 > 천년나무 > 안단테(현재)로 아파트 이름을 바꿔왔는데요. 아무래도 LH 아파트라고 하면 못 사는 동네, 못 사는 아파트라는 주변 인식이 너무 강해서 물가는 오르는데 아파트 가격은 안 오르는 겁니다. 입주민들 입장에서는 자존심도 상하고 경제적으로 나아지질 않는 거죠.
이런 문제를 해결하기 위해서 요즘에는 LH와 민간 브랜드가 손을 잡고 아파트 이름을 합친 융합 브랜드를 만들었습니다. 대표적으로 푸르지오 자이, 자연 앤 푸르지오, 제이드 자이, 아이파크, 자이 힐스테이트, 아이파크 e 편한 세상 등이 있습니다. 주변 민간 브랜드보다 저렴한 데다가 인기가 많아서 시세차익도 노릴 수 있는 큰 장점이 있습니다.
공급량이 너무 부족하다
공공분양주택의 목적은 사회적 배려층을 위한 공급이기 때문에 일반 공급량이 매우 부족합니다. 15% 내로 공급이 되기 때문에 만약에 청약이 몰릴 경우에는 웬만해서는 당첨되기 어렵다고 보면 됩니다. 공공분양은 청약점수 커트라인이 매우 높기 때문에 통장 납입 횟수가 많고 기간이 오래되어야 당첨확률이 높아지는 구조입니다.
그래서 젊은 청년이나 신혼부부들은 일반공급이 아니라 특별공급으로 경쟁하는 것이 유리합니다.
10년 이내 전매제한
전매제한이란 아파트를 산 후에 일정기간 동안 못 팔도록 막는 겁니다. 최근까지 부동산 투기꾼들이 너무 부동산 시장을 흔드는 바람에 가격이 올라서 이런 제도를 만들었는데요. 공공분양주택은 지역별, 아파트 면적별로 전매제한 기간이 다릅니다. 최소 3년에서 많게는 10년까지도 아파트를 팔지 못하도록 막아놨습니다.
공공분양의 단점이라고 얘기하는 이유는 민간분양의 경우 민간 땅이면서 투기과열지역만 아니면 전매제한이 없기 때문입니다.
부동산 투자 입장에서 결국 전매제한을 신경 써야 하는데, 한쪽이 막히면 인기가 몰리는 쪽으로 눈을 돌리는 것이 맞습니다.
▶ 공공분양 민간분양 차이와 장단점 분석자료
5년 이내 거주의무
전매제한과 마찬가지로 공공분양에 한해서만 거주의무기간이 있습니다. 분양을 받았으면 얼마 기간 동안 실거주를 해야 된다는 얘기입니다. 이 기간은 지역별, 가격별로 상이한데, 최소 2년에서 최대 5년까지 살도록 법이 만들어져 있습니다. 만약에 공공분양주택으로 시세차익을 노리려면 일단 최소 2년 정도는 살아야 하기 때문에 본인이 실제로 거주해야 하는 곳과 가까운 주택에 관심을 가지면 좋습니다.
사실 장점이 더 많다
– 저렴한 시세, 중도금 대출 유리
물론 부동산 투자관점에서 법적인 제한이 많은 것은 사실입니다. 그런데, 원래 주택의 목적은 본인이 안락한 거주생활을 하는 것이라는 점을 명심하시기 바랍니다. 이런 원칙을 지키면서 법을 잘 활용한다면 부동산 투자는 길게 보고 가는 것이기 때문에 위에서 소개한 단점이 결코 문제 되지 않습니다.
공공분양은 민간분양보다 무조건 저렴할 수밖에 없습니다. 아파트 짓는 과정이 그렇습니다. 민간 브랜드와 협업해서 만든 고급형 아파트를 주변보다 저렴한 시세로 사는 것이 가장 큰 장점입니다. 우리나라 사람들 브랜드 좋아하거든요.
그리고 중도금 대출을 받을 때 굉장히 유리합니다. 민간분양은 건설사를 통해 집단대출을 받을 수 있지만 한도가 낮고, 금리가 높은 단점이 있습니다. 그런데 공공분양은 LH와 은행권이 협약을 맺어서 대출 심사 기준을 완화하고, 이자부담이 낮은 장점이 있습니다.
현재 대출규제가 중도금 대출까지 가로막고 있기는 한데, 이 부분은 9억 원 이상에 해당되는 아파트에 적용되는 부분이니까 이외 분들은 신경 안 쓰셔도 됩니다.
▶ “아파트 구매 관련 글” 더보기
▶ “주택청약 글” 더보기
공공분양 민간분양 아파트 차이 장단점 알아보기
공공분양 민간분양 아파트 차이와 장단점에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 청약을 준비하려고 하면 반드시 청약통장을 만들어야 하는데요. 일단 청약통장이 있어야 청약을 할 수 있기 때문입니다.
그런데 여기서 아파트가 공공분양이나 민간분양이냐에 따라 청약신청과 당첨 방법이 달라집니다. 이에 따라서 준비를 어떻게 해야 하는지도 달라지죠.
반드시 이 정도는 미리 알고 장기적으로 준비를 하셔야 청약에 당첨을 노릴 수가 있습니다. 그럼 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
공공분양 민간분양 뜻
공공분양
공공분양은 분양의 주체가 국가, 지방자치단체, 토지주택공사(LH)입니다. 대부분 LH나 지역주택공사(SH, GH등)에서 하게 됩니다.
공공기관에서 직접 주체를 하는 사업입니다. 예를 들어 LH에서 어떤 땅을 만들어서 그 위에 아파트를 짓고(민간 건설사) 그 아파트를 분양하는 것이죠.(임대를 하면 임대아파트)
시공은 민간건설사에도 해도 아파트의 브랜드는 LH 등의 브랜드를 넣게 됩니다.
민간분양
공공분양과 반대로 사업 주체가 그냥 민간 건설사입니다. 래미안, 힐스테이트 등 우리가 아는 그 민간 건설사 브랜드라고 보시면 됩니다.
대부분 땅(택지)을 수용할 수 있는 권한은 LH 등 공공기관에서만 가지기에 먼저 땅을 LH에서 가져가고 이 땅을 민간건설사에 파는 겁니다. 그리고 아파트를 짓고 분양을 하는 것이죠.
공공분양 민간분양 차이
분양가
공공분양이 훨씬 더 저렴합니다. 민간분양은 땅을 민간에서 사서 아파트를 짓고 팔기에 더 많은 이윤을 남겨야 하겠죠.
공공분양은 그냥 땅을 원래 제일 저렴한 가격에 사왔으니(수용) 토지 가격부터가 저렴합니다. 그렇기에 공공분양 아파트의 분양가가 훨씬 저렴하게 됩니다.
청약 신청자격
공공분양은 무조건 무주택세대주+세대원이어야 합니다. 민간분양은 투기과열지구나 조정대상지역이 아니라면 누구나 1순위가 될 수 있습니다.
청약 당첨방법
제일 중요합니다. 이 부분을 보시고 준비를 하셔야 합니다.
공공분양은 그냥 청약통장 월 납입횟수가 많은 사람이 선정됩니다. 월 납입금액은 10만원까지만 인정해주기에 청약통장에 월 10만원씩을 꾸준히 납입하는 것은 공공분양을 위해서입니다.
민간분양은 가점제와 추첨제로 진행이 됩니다. 가점제는 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 점수를 시켜서 점수가 높은 사람이 선정이 되는 것이죠. 청약 예치금은 그냥 공고일 전일에 모두 넣어도 인정됩니다.
더 자세한 청약 자격 조건 등은 청약홈 홈페이지에서 봐주시기 바랍니다.
공공분양 민간분양 장단점
공공분양 장점
분양가가 저렴합니다. 상당한 장점이죠. 거기에 신도시 내에서 입지가 좋은 곳에 공공분양을 하는 경우도 있습니다.
또한 가점제와 달리 단순히 청약통장 월 납입횟수만을 따지기에 부양가족이 없는 분들에게도 기회가 있습니다.
공공분양 단점
LH 브랜드가 들어갑니다. 이 부분은 개인에 따라서 호불호가 갈릴 것 같지만 대부분의 분들은 이 LH 브랜드를 싫어해서 입주 후에 대표회의를 거쳐 브랜드를 바꾸는 경우도 있습니다.
민간분양 아파트에 대해서 품질이 떨어지는 경우도 있습니다. 확실히 요즘에는 덜하지만, 공공분양 단지내에도 주차장이 없거나 커뮤니티가 생긴건 최근의 일입니다. 트렌드가 조금 느린편입니다.
청약통장 월 납입횟수가 15년 이상 되어야 합니다. 특히나 요즘 청약 경쟁률이 장난이 아니기 때문에 이 기간은 더 길어질 수도 있습니다. 일부 입지가 아주 좋은 곳은 납입금액이 2,000만원이 넘어가기도 합니다.
민간분양 장점
부양가족수만 많으면 일단 더 유리합니다. 무조건 장기로 봐야 하는 공공분양과 비교해서 비교적 짧은 기간에 당첨이 될 수 있습니다.
브랜드와 품질 면에서 더 선호도가 높습니다. LH 아파트와 래미안 아파트 어디에 입주하고 싶으신지만 생각해보셔도 아실 겁니다.(LH 비하가 아닙니다)
단지내 주차장이 없고, 커뮤니티가 있고, 조경도 훨씬 좋습니다. 특히나 각종 편의시설, 시스템은 매년 추가되고 새롭게 생기고 있습니다.
민간분양 단점
분양가가 비쌉니다. 공공분양에 비해서는 말이죠. 또한 부양가족수가 많이 없다면 가점을 올리기가 쉽지 않습니다.
청약 준비는 어떻게 해야 할까?
공통적인 것은 청약통장 개설입니다. 빨리 청약통장을 개설하는 것이 유리합니다.(민간분양 가점에서도 청약통장 가입기간이 있기에)
그리고 최소한 월 10만원씩을 꾸준히 납입하면서, 공공분양과 민간분양 둘 다 준비를 하는 것이 낫습니다.
민간분양은 사실 부양가족수가 제일 중요하지만 이걸 인위적으로 어떻게 할 수는 없습니다. 다만, 민간분양에는 추첨도 있기에 이걸 노릴 수도 있죠.(물론 로또의 확률입니다)
결국 만 17세에 청약 통장을 만들어서 월 10만원씩 꾸준히 납입을 하고(미성년자는 2년만 인정해주기에) 결혼을 하고, 자녀를 낳으시고 30대 중반부터는 청약을 노리시면 됩니다.
특별공급 제도가 있기에 공공/민간 특별공급/일반공급을 모두 노리시면 청약 당첨 확률은 더더욱 높아질 겁니다.
청약만이 답이 아닐 수도
처음부터 청약을 포기하고 그냥 집을 매수하는 것도 방법입니다. 당연히 돈이 없기에 갭투자로 진행을 하는 것이죠.
청약의 경우 보통 그래도 30대 중반은 되어야 특공이라도 노릴 수가 있게 되는데요, 차라리 처음부터 갭투자로 시작해서 투자 아파트 개수를 늘리는 것도 현명한 전략이라고 할 수 있습니다.
만 19세부터 청약통장 월 10만원씩 납입 VS 20대부터 갭투자로 아파트 투자 시작, 과연 어느쪽이 더 낫다고 생각하시나요?
아래 갭투자를 하기 위해서 지역과 아파트를 찾는 법을 보여드리겠습니다. 한번 보시면 생각보다 갭투자가 쉽다고 느끼게 되실 겁니다.
공공분양 민간분양 차이 장단점 총정리
안녕하세요! 오늘은 공공분양 민간분양 차이 장단점 총정리 포스팅을 들고 왔습니다. 공공분양으로 공급되는 국민주택과 민간분양으로 공급되는 민영주택에 대해서 알아볼 건데요, 국민주택과 민영주택은 대상, 청약 가능 통장, 1순위 자격요건, 당첨자 선정방법이 비슷한 부분도 있지만 다른 부분도 있습니다.
1. 공공분양 (국민주택) vs 민간분양 (민영주택) 차이
공공분양 (국민주택) 민간분양 (민영주택) 기본 용어 정리
우선 용어 정리부터 간단하게 해보겠습니다.
공공분양 (국민주택): 국가, 지방자치단체, LH, SH등 기관이 주관하여 국민주택규모의(주거전용면적 85㎡ 이하)의 주택을 공급 분양하는 것으로 분양의 주목적이 서민의 주거안정과 주거비 부담 완화입니다. 공급을 통해 이익을 창출하기보다는 국민들에게 상대적으로 저렴하게 주거공간을 공급하는 것이 목적입니다.
민간분양 (민영주택): 민간분양은 흔히 알고 있는 자이, 래미안, 아이파크 등 사기업 건설사가 주관하여 주택을 공급 분양하는 것으로 분야의 주목적이 분양을 통한 이익 창출입니다. 이익 창출이 목적이기 때문에 주거 공간의 퀄리티를 극대화하여 아파트 브랜드 파워를 높이는 것이 특징입니다.
공공분양 민간분양 분양방식
이러한 공공분양 민간분양은 분양 방식에서도 차이가 있습니다.
공공분양 민간분양 청약자격 가입기간/납입횟수/무주택 가입기간/예치금(납입금) 당첨 선정기준 저축총액/납입횟수 가점제/추첨제 면적 85 ㎡ 이하 제한없음
우선 청약자격 중 가입기간은 공공/ 민간 분양이 동일합니다.
청약통장 가입기간 [투기과열지구 및 청약과열지역]
-가입 후 2년 경과 [위축지역]
-가입 후 1개월 경과 [그외지역]
-수도권 지역: 가입 후 1년 경과
-수도권 외 지역: 가입 후 6개월 경과
청약통장 가입 후 특정 기간이 경과해야 자격을 갖추게 됩니다.
공공분양 납입횟수 [투기과열지구 및 청약과열지역]
-24회 [위축지역]
-1회 [그외지역]
-수도권 지역:12회
-수도권 외지역:6회
공공분양의 납입횟수는 청약통장의 예금한 횟수를 의미하며 지역에 따라 횟수가 상이합니다. 기본적으로 “수도권”과 “수도권 외 지역”으로 나뉘어있는데 수도권은 청약통장 가입기간 12개월 납입 횟수 12회 이상인 무주택 세대주나 세대원이 1순위입니다.
수도권 외 지역은 6개월 이상 가입에 6회 이상 납입한 무주택 세재주나 세대원이 1순위가 됩니다. 그런데 그중에서 투기과열지구/ 청약과열지역/ 위축지역 이렇게 3가지 지역은 따로 빼서 다른 규정을 적용합니다.
용어가 좀 생소하실텐데 우선 투기과열지구는 낯설지 않으실 테고 청약과열지역은 말 그대로 청약 또는 분양시장이 과열될 우려가 있는 지역입니다. 여기는 투기과열지구와 동급 취급을 해서 조건을 좀 더 까다롭게 합니다.
가입기간도 24개월 이상이어야 하고 납입도 24회 이상 해야만 1순위 자격을 주는데 중요한건, 여기는 세대원은 1순위 자격을 주지 않습니다. 세대원 중에 과거 5년 동안 당첨된 사람이 없고 해당 지역에 1년 이상 거주한 세대 중에서 그 세대주한테만 1순위 자격을 줍니다.
위축지역은 말 그대로 청약 또는 분양시장이 위축될 우려가 있는 지역입니다. 이곳은 위축될 우려가 있기 때문에 반대로 조건을 아주 완화시켜줍니다.
국민주택 청약 1순위는 그 자격자가 너무 많기 때문에 이 중에서 또 우선 순위를 정해서 당첨자를 가립니다. ‘국민주택’의 당첨자 선정 방법은 간단합니다. 우선 3년 이상의 무주택세대 구성원 중에서 전용면적 40㎡ 이하는 “납입횟수”가 많은 순, 전용면적 40㎡ 초과는 “저축총액”이 많은 순으로 당청됩니다.
그런데 “납입횟수”를 따질 때 만 19세 이전에 납입한 것은 최대 24회까지만 인정해줍니다. “저축총액”을 따질 때는 1회 납입 당 10만 원씩만 인정해 줍니다. 그러니까 50만 원씩 10년 동안 넣은 사람보다 10만 원씩 11년 동안 넣은 사람이 유리합니다.
민간분양-예치금-표
민영주택은 앞서 말씀드렸듯이 청약통장 가입 기간에 대한 조건은 똑같습니다만 “민영주택”은 청약통장 납입횟수를 보지 않습니다. 그냥 가입 기간만 충족하면 됩니다. 그리고 국민주택은 무주택자가 기준이었지만 민영주택은 유주택자도 가능합니다. 그런데 유주택자도 1순위 자격을 준다고 해서 당첨되기는 어렵습니다.
민영주택에서 당첨자를 선발하는 방식은 가점제와 추첨제 두가지 방식으로 진행되는데 가점제에서는 무주택 기간이 긴 사람이 무조건 유리하고 추첨제에서는 추첨제 물량의 75%를 무주택자에게 우선 배정합니다. 전용 85㎡ 이하에서는 추첨제 물량이 아예 없는 경우도 있습니다.
결론은 민영주택 청약시청약 시 유주택자도 1순위로 넣어볼 수 있지만 당첨은 하늘에 별따기입니다. 예치금은 민영주택 청약 시 필요한 청약통장 잔액입니다. 민간분양의 예치금은 납입한 횟수와 상관없이 청약시점에 통장 예치 금액이 기준 금액만큼 있으면 됩니다. 지역, 전용면적에 따라 기준 예치금이 상이합니다.
서울이나 부산에서 전용면적 85㎡ 이하의 주택에 1순위로 청약을 하시려면 청약통장에 최소 300만원이 있어야 합니다.
마찬가지로 그 밖의 광역시에서 전용면적 135㎡ 이하의 주택은 최소 700만 원이 필요합니다. 그런데 잘 보시면 최고 금액이 1,500만 원입니다.
즉, 가입기간을 만족한 상태에서 청약통장에 1,500만 원이 들어있으면 어떤 지역이건 어떤 면적이건 민영주택 청약시에는 다 1순위 자격이 되는 겁니다. 그러니까 가입한지 24개월이 지난 통장에 1,500만원이 들어있다면 민영주택에 대해서만큼은 정말로 만능통장이 되는 겁니다. 그런데 이걸 위해서 매달 40~50만 원씩 무리해서 넣지 말고 한 달에 10만 원씩만 넣어도 됩니다. 나중에 입주자 모집 공고 전까지 필요한 만큼 한 번에 몰아서 입금할 수 있고 한번에 몰아넣기는 1,500만 원까지 가능합니다.
간략하게 요약해드리자면 국민주택은 되도록 빨리 가입한 사람이 유리한데 그 기준점이 만 17세며 저축총액을 따질 때는 한 번에 많은 금액보다는 매월 10만 원씩 밀리지 않고 꾸준히 넣은 사람이 유리하다는 것. 그리고 가점제와는 상관없다는 것 기억하시면 됩니다.
민영주택은 청약통장 가입기간과 지역별 기준 예치금이 중요하고 납입회수는 따지지 않는다는 것 유주택자도 1순위가 될 수 있지만 당첨은 하늘에 별 따리 라는것. 당첨자를 선정하는 방식은 가점제와 추첨제가 있는데 추첨제 조차도 무주택자들이 유리하다는 것 기억하시면 되겠습니다.
이렇게 설명드린 분양정보는 일반공급을 기준이며 일반공급 이외에도 다자녀 가구/ 신혼부부/ 국가유공자 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층이 분양받을 수 있도록 지원해주는 제도인 ‘특별공급’또한 있으니 더 당첨 확률이 높은 공급 제대롤 선택하여 청약을 신청하시기 바랍니다.
2. 국민주택 민영주택 장단점
국민주택 장단점
먼저 장점부터 알아보겠습니다.
첫 번째, 보통 LH, SH를 생각하면 주택 퀄리티가 떨어진다고 보는 경우가 많은데 최근에는 시공자가 민간 건설사인 경우가 대부분이라 공공분양이라고 주택의 질이 절대 떨어지지 않습니다.
두 번째 민영주택 대비 분양가가 저렴하여 목돈이 없거나 신혼부부에게는 큰 메리트가 될 수 있습니다.
세 번째 입주시기가 빠릅니다. 민영주택은 입주하는데 2년~2년 반 정도 소요되는데 비해 국민주택은 1년 안으로 입주할 수 있습니다. 또 특별공급 물량이 민간 분양에 비해서 많기 때문에 신혼부부, 생애 최초, 다자녀 특공 등의 특별 공급 물량을 노리기에도 좋습니다.
단점은 실거주 의무기간입니다. 대출을 받고 전세를 내준 다음 다시 상환하는 방식을 사용할 수가 없게 되어 잔금을 치르지 못하는 경우도 생겨 말이 많습니다. 청약 당첨이 되면 3년~5년까지 실거주를 해야 하는 의무가 생기게 되죠. 그래서 미리 자금조달 계획을 짜고 청약 신청을 하셔야 곤란한 상황을 피하실 수 있습니다.
또 한 가지는 청약 통장 납입시 매달 10만 원씩 해야 납입 횟수가 인정이 된다는 사실입니다. 저렴하고 혜택이 많은 만큼 민간분양보다 조건이 까다로울 수밖에 없는데요. 청약을 넣을 지역에 일정 기간 거주 요건도 존재합니다.
분양 가격이 인근 시세의 80% 미만일 경우 최대 10년까지 전매제한을 받는 단점도 존재합니다.
또 조건이 까다롭습니다. 그래서 청약에 당첨됐는데 나중에 부적격 판정을 받지 않기 위해서는 청약 신청하기 전 아파트 모집 공고를 자세히 살펴보고 시공사에 연락하여 부적 격적으로 판정받을 부분이 있는지 체크해두시는 것도 좋습니다.
민영주택 장단점
먼저 장점부터 살펴보겠습니다.
첫 번째, 아무래도 건설사들의 경쟁이 있기 때문에 시설, 인프라, 조경, 인테리어 등이 공공보다는 조금 더 퀄리티 있습니다. 분양가도 더 비싸고 건설사들은 이윤을 챙겨야 하는 입장이기 때문이죠.
두 번째, 청약 당첨 후 2년에서 2년 반 정도의 텀이 있기 때문에 그 사이에 부족한 자금을 조금 더 모을 수 있습니다. 자금을 모으는데 국민주택보다 여유를 가질 수 있습니다.
단점으로는
국민주택보다 상대적으로 비싼 편이어서 가격 부담이 있고 1순위더라도 가점제와 추첨제로 선발이 이루어집니다.
다음 포스팅은 공공분양 민간분양 소득기준 관련 포스팅을 들고 오겠습니다. 윤석열 체제 아파트 신규 분양 중도금 대출 및 공공임대주택 통합공공임대주택 관련 총정리한 아래 포스팅도 참고하시기 바랍니다.
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[1] 2021ver 공공분양 일반공급 이거하나로 완벽해 (깔끔정리, 3기 신도시)
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요즘, 집값 상승에 따른 ‘청약광풍’ 현상과 ‘3기 신도시 사전청약’으로 많은 분들이 ‘아파트 청약’에 대한 기대감이 높습니다. 특히 3기 신도시 사전청약은 100% 공공분양으로 공급되는데요. 올해 7월부터 3기 신도시 사전청약을 접수합니다. 뿐만 아니라 2021년 공공분양 공급계획이 2월에서 3월 사이에 공개될 예정입니다.
공공분양 입주자 선정과정 완벽정리
오늘은 3기신도시 사전청약과, 공공분양 예상일 정이 나오기 전 공공분양 ‘일반공급’에 대해 여러분께 깔끔하게 설명드리겠습니다.
공공분양은 LH나 SH에서 공급하는 ‘주택’을 말합니다. 서울은 주로 SH(서울도시개발공사)에서 공급하며, 나머지 수도권 지방은 LH(한국토지공사)에서 분양을 합니다. 이렇게 LH나, SH에서 공급하는 아파트를 분양받기 위해서는 다소 까다로운 조건이 존재합니다.
공공분양의 물량 배분은 다음과 같습니다. 공공분양은 85%의 물량을 특별공급에 할당하는데요, 이는 신혼부부나 생애최초에 55%의 물량을 할당하기 때문입니다. 나머지 15%가 공공분양 물량 중 일반공급으로 배정됩니다. 너무 실망하셨나요? 적은 물량인만큼 당첨 방법은 간단한 공공분양 일반공급에 대해서 깔끔하게 정리하겠습니다.
공공분양 물량공급 비율
1.1 공공분양의 장점
공공분양은 ‘공기업’에서 분야을 하다보니 정부의 부동산 정책에 발맞춰 저렴하게 주택을 공급할 수 밖에 없습니다. ‘분양가 상한제’가 빡세게(?) 걸려서 나오기 때문에 주변대비 시세가 매우 저렴합니다. 분양가 상한제가 적용된 주택은 기본적으로 ‘로또 청약’일 확률이 매우 높기 때문에 ‘공공분양’에 당첨되면 상당한 시세차익을 누릴 수 있습니다.
분양가 상한제에 대한 자세한 내용은 다음의 링크를 확인해 주세요. 로또 청약단지 탄생비밀, 분양가 상한제
또한 공공분양은 신규택지지구나 신도시에 많은 물량을 공급합니다. 예를 들어 택지개발 지구 중 하나인 하남 감일지구의 경우 절반 정도가 공공분양으로 공급되었으며, 나머지가 민간분양 또는 공공임대로 공급되었습니다. 또한 3기 신도시도 많은 물량이 공공분양으로 공급될 예정입니다. 서울을 포함한 수도권에서 개별적으로 분양하는 단지들은 ‘자이’, ‘래미안’ 등 거의 ‘민간분양’이지만 신도시나 신규택지지구에서는 ‘공공분양’을 노려볼 만 합니다.
마지막으로 공공분양은 ‘민간분양’대비 경쟁률이 낮습니다. 물론 예외적인 경우도 있습니다만[공공분양 청약결과] 위례자이더시티 경쟁률을 보며 통상적으로 공공분양이 민간분양 대비 경쟁률이 낮습니다. 그 이유는 ‘공공분양’의 자격요건이 까다롭기 때문입니다. 해당 내용은 뒤에서 자세히 다루겠습니다.
1.2 공공분양의 단점
공공분양에 장점만 있는 것은 아닙니다. 장점이 존재하듯, 단점도 존재하는데요.
우선 분양가 상한제가 적용되었기 때문에 대부분의 수도권 공공분양은 ‘전매제한’이 최대 10년 적용됩니다. 뿐만 아니라 ‘민간분양’에서는 아직 실시하고 있지 않은 ‘실거주 의무’도 최대 5년까지 발생하게 됩니다. 전매제한과, 실거주 의무는 주변 시세대비 얼마나 저렴하게 분양되었는가에 따라 달라집니다.
두 번째로 공공분양에 당첨되기 위해서는 소득, 자산(+자동차)에 대한 제한이 존재합니다. 내가 아무리 무주택을 오랫동안 유지했더라도 소득이 초과하거나, 내가 가진 자산이 많다면 공공분양에 도전조차 할 수 없습니다. 또한, 비싼 자동차를 소유하는 것만으로 청약 자격이 제한 될 수 있습니다.
또한, 민간분양에서는 1주택자에게 1주택 처분조건으로 예외적으로 ‘1순위’를 받을 수 있지만, 공공분양은 오직 무주택자에게만 청약기회를 제공하고 있습니다. 일반공급 청약 1순위 완벽 정리
공공분양 장단점
2.1 공공분양 청약 자격
공공분양의 청약자격은 의외로 간단합니다. 무주택이며, 세대구성원, 해당 지역거주만 하면 됩니다. 그러나 수도권의 경우 대부분 규제지역으로 ‘무주택세대주’만 청약이 가능합니다. 세대당 1인만 청약을 신청할 수 있으며, 이를 어길시 당첨이 되어도 부적격으로 당첨사실이 무효가 됩니다. 또한 당첨 후에도 무주택 세대구성원 자격을 유지해야합니다.
2.2 청약통장 요건 : 2년 / 24회
공공분양에 청약하기 위해서는 주택청약종합저축에 가입해야합니다. ‘청약부금’이나 ‘청약예금’은 모두 민간분양을 위한 것으로 공공분양에는 지원이 불가합니다. ‘청약저축’이라는 것도 있는데 공공분양에 지원가능하나 현재에는 가입이 중단된 상태입니다. 때문에 꼭 ‘주택청약종합저축’에 가입하셔야 합니다.
공공분양에 도전하기 위해서는 주택종합 저축에 2년이상 가입해야 하며 납입을 24회 이상 해야합니다. 그래서 많은 분들이 매달 주택청약종합저축에 매월 금액을 지불하시는데요, 공공분양에 경쟁이 있을 경우 총 저축인정금액에 따라 당첨이 결정됩니다. 입급 당 인정금액은 10만원 까지 가능하기 때문에 먼저, 매월 10만원씩 2년을 꾸준히 납입 하실 것을 추천드립니다.
2.3 소득, 자산, 차량 조건 : 전용 60㎡이하만 적용
앞서 공공분양에 청약하기 위해서는 소득, 자산, 차량이 일정기준 이하여야 가능하다고 언급했습니다. 이 소득, 자산, 차량 기준은 ‘전용면적’ 60㎡이하에만 적용되는 사항입니다. 통상 59타입 이하에 지원하실 경우 소득, 자산, 차량 기준이 적용되며 74타입, 84타입의 경우 소득, 자산, 차량 기준이 적용되지 않습니다. 통상 “큰 평수에 지원하면 소득, 자산, 차량 기준이 없다”고 기억하면 됩니다.
2021년 기준, 전용면적 60㎡에 지원하실 경우 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100%이하, 자산은 부동산 2억 1,550만원 이하여야 지원할 수 있습니다. 많이 물어보시는 질문 중에 하나인 “‘전세보증금’도 자산에 포함되나요?”에 대한 대답은 “자산에 포함된다”입니다. 마지막으로 차량은 차량가액 2,764만원 이하입니다.
2021년 1월 적용중인 도시근로자 가구원수별 월평균소득
도시근로자 월평균 소득 : 도시근로자월평균 소득 기준 자세히 설명
차량가액 조회방법 설명 : 차량가액 조회 방법 및 차량가액 낮추는 꿀팁
3. 당해 100% 기준 : 66만㎡ 이하
많이 궁금해 하시는 부분 중 하나인, 당해 100% 지역과 그렇지 않은 지역에 대해서 설명드리겠습니다. 공공분양도 대규모 택지개발지구 (660,000㎡ 초과)의 경우 당해 100%가 아니라 권역별로 물량을 배정합니다. 서울과 인천의 경우 50%를 당해에, 그 외 50%를 기타 수도권에 배정하며, 경기지역의 경우 당해지역 30%, 경기 2년 20%, 기타 수도권 50%에 물량을 배분합니다. 그래서 저는 대규모 택지개발지구는 ‘서울,인천 5:5, 경기 3:2:5 Rule’이라고 기억하고 있습니다.
자세한 내용은 제가 작성한 다음의 포스팅을 참고해주세요!
2021/01/07 – [부동산/청약전 기본사항] – [청약기초] 당해 100%우선?! 아닌 경우도?!! 이거 하나로 깔끔정리
4. 당첨자 선정방법 : 해당지역 거주, 청약통장
공공분양의 당첨자 선정방법은 ‘해당지역 거주자’에게 우선권이 있습니다. 위에서 말씀드린 것처럼 대규모 택지개발지구가 아니면 해당지역 거주자에게 100%의 물량을 공급하며, 대규모 택지개발 지구는 기타 권역 거주자에게 기회가 있습니다. (서울 인천 5:5, 경기 3:2:5 법칙)
두번째로 청약통장 오랫동안 가입하신 분이 당첨 우선권이 있습니다. 즉, 오랫동안 많은 금액을 청약통장에 납입하신 분들이 공공분양에 당첨되실 수 있습니다. 민간분양처럼 ‘가점’이 아니라 청약통장에 돈을 많이 넣은 분들이 당첨이 되는 구조이다 보니, 오랫동안 묵묵히 청약통장을 넣으신 분들이 ‘공공분양’에 당첨될 확률이 매우 높습니다.
한가지 주의하셔야할 점은 1순위에서 경쟁이 있을 경우, ‘3년 이상 무주택자’ 중 전용면적 40㎡이하는 ‘청약 납입횟수’로 당첨자를 선정하며, 40㎡초과는 ‘납입인정금액’이 많을 수록 당첨자를 선정합니다. 납입 1회를 하기 위해서는 최소 2만원을 입금해야하며, 1회당 최대 인정금액은 10만원 입니다. 때문에 많은 분들이 청약통장에 매달 10만원 씩 넣고 계시죠. 청약통장은 조건에 따라 소득공제도 되니 그 부분도 꼭 참고하세요!부동산 연말정산 깔끔깔끔정리
공공분양 청약순위 청약 프로게스 깔끔정리
5. 공공분양 어디에 써먹어? 3기 신도시 사전청약이 다가온다
공공분양 방법에 대해서 깔끔하게 정리하신 후 나의 자격은 어떤지, 향후 어떻게 계획을 세워야 하는지 고민해 보시기 바랍니다. 당장 공공분양 청약이 진행되는 가장 핫한 ‘청약정보’는 바로 3기 신도시 사전 청약입니다. 무려 올해에만 1만여 가구를 공공분양할 예정인데요. 공공분양 청약 자격을 모르신다면 지원할 수 없겠죠?
3기 신도시 사전청약은 올해 7월 인천 계양을 시작으로, 9월 남양주, 11월에는 부천, 고양, 하남 등에 ‘사전청약’물량이 공급될 것으로 예상됩니다. 아래 표는 올해와 내년에 계획된 3기 신도시 사전청약 물량입니다. 참고하셔서 사전청약에 꼭 지원해 보시길 바랍니다. 사전청약에 당첨되면 거의 본청약까지 그대로 당첨을 유지할 수 있으며, 공공분양의 장점인 저렴한 분양가로 본청약에 지원할 수 있습니다.
일정 입지 / 사전청약 물량 7월 인천계양 1,100호 9월 남양주 왕숙 1,500호 11월 남양주 왕숙 2,400호 부천 대장 2,000호 하남 교산 1,100호 고양 창릉 1,600호 22년 남양주 왕숙 4,000호, 인천 계양 1,500호, 고양 창릉 2,500호, 부천 대장 1,000호, 남양주 왕숙2 1,000호, 하남교산 2,500호
오늘은 공공분양 중 일반공급에 대해서 살펴보았습니다. 일반공급 물량은 공공분양 물량중 15%에 불과하지만 청약통장만 오랫동안 납입한다면 충분히 당첨될 확률이 높습니다.
다음 포스팅에서는 ‘공공분양’ 중 ‘특별공급’에 대해서 여러분께 자세하고 깔끔하게 리뷰하도록 하겠습니다.
오늘도 포스팅을 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
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찬 바람 부는 주택시장 공공분양 청약만 뜨거운 이유
┃ 입주폭탄 우려 있는 동탄2신도시서 공공분양에 인기 몰린 이유는
지난 10월 27일 모델하우스 문을 열고 본격 분양에 나선 민간참여 주택건설사업인 ‘동탄 레이크 자연& 푸르지오’. 오픈 3일간 2만여 명의 방문객이 다녀가더니 결국 청약에서 총 2,142건이 접수돼 평균 4.18대 1, 최고 34.5대 1의 1순위 경쟁률을 보였습니다. 입주폭탄 우려를 안고 있는 동탄2신도시에서 청약자격도 까다로운 공공분양 아파트에 사람들이 몰린 이유는 뭘까요?
┃ 트렌드로 떠오른 ‘합리적 소비’
이는 최근 트렌드로 떠오른 합리적 소비로 설명할 수 있습니다. 합리적 소비란 주어진 소득 범위 내에서 여러 가지 상품을 비교해 만족을 극대화할 수 있는 상품을 구매하는 소비행위를 말하는데요. 합리적 소비족들은 상품의 가격과 품질, 디자인, 제품 소재, 브랜드 등 다양한 구매요인을 동시에 고려하고, 그 상품을 소비했을 때 얻게 되는 만족감 및 상품 소비에 따른 기회이용을 꼼꼼히 따져보는 특성을 보입니다.
┃ 부동산시장에도 ‘합리적 소비’ 바람 붐
이러한 소비 트렌드에 따라 최고가 소비재인 집을 구하는 사람들의 소비행태도 변화했는데요. 합리적 소비족들은 은행대출을 무리하게 받아 아파트를 장만하기보다는 가계에 무리가 가지 않도록 합리적 가격의 주택을 찾습니다. 막연한 미래를 위한 투자보다는 소위 말하는 가성비(가격대비 성능)가 좋은 주택을 선택하는건데요. 자연스럽게 합리적 분양가를 갖춘 공공분양 아파트의 인기가 높아진 것이죠.
┃ 합리적 분양가 갖춘 공공분양 아파트! 발코니 확장비도 민간보다 저렴
공공성을 담보하는 공공분양 아파트는 공공기관이 토지를 제공하다 보니 분양가가 주변 시세보다 낮고 발코니 확장금액도 민간보다 낮습니다. 동탄 레이크 자연& 푸르지오의 3.3㎡당 평균 분양가는 1,100만원 선. 올해 3월 분양한 ‘동탄2신도시 3차 동원로얄듀크비스타’의 분양가가 1,290만원대였던 점을 고려하면 약 200만원 저렴한 것이죠. 특히 현재 동탄2신도시 청계동의 3.3㎡당 평균 시세가 1.400만원을 넘어선 상황에서 이런 분양가는 수요자들의 눈길을 사로잡기에 충분한데요. 전용 84㎡ 발코니 확장금액도 타입에 따라 950~980만원으로 주변시세보다 낮습니다.
┃ 저렴한 분양가의 공공분양, 시세차익 프리미엄도 남다르네
공공분양 아파트는 교육, 교통 등 주변 개발이 계획적으로 조성되는 공공택지에 들어서고 애초에 분양가가 저렴한 덕분에 프리미엄도 남다를 수밖에 없는데요. 지역 내 입지가 좋은 곳에 들어설 경우 오히려 지역 시세를 주도하기도 합니다. 실례로 위례신도시에 들어선 ‘위례 자연& 래미안e편한세상’은 휴먼링 내에서도 위례중앙역과 인접한 입지를 갖춰 지난 9월 전용 84㎡가 8억9,000만원에 거래됐습니다. 이 아파트의 84㎡ 분양가는 기준층 기준 4억8,500만원대였죠. 분양가 대비한 시세 프리미엄만 약 4억가량 붙은 셈입니다.
┃ 품질 편견은 그만! 공공분양도 ‘브랜드 시대’
하지만 가격이 싸더라도 상품의 질이 낮으면 합리적 소비라고 하기 어려운데요. 집은 최고가의 소비재인 만큼 품질이 필수. 과거에 지어진 공공분양 아파트는 내부설계와 마감재 등의 낮은 품질로 수요자들의 외면을 받았었는데요. 하지만 최근 선보이는 공공분양 아파트는 대형건설사 손을 잡은 민간참여 주택건설사업방식으로 공급되면서 일반 아파트에 상응하는 상품성까지 갖춰 그 인기가 계속 상승곡선을 그리고 있습니다.
┃ 11∙3 부동산 대책으로 단점도 사라진 공공분양
여기에 공공분양의 최대 단점으로 지적 받아온 전매제한 기간이 민간보다 길었던 단점도 지난해 전매제한 기간 강화를 골자로 한 11∙3 부동산대책 시행 이후 상쇄됐는데요. 공공분양 역시 분양권 전매제한 기간이 입주 때까지로 연장됐지만 조정지역에선 공공ㆍ민간분양의 전매제한 기간이 사실상 같아진 것이나 마찬가지여서 공공분양이 반사이익을 얻고 있죠.
┃ 희소성 높아질 ‘공공분양 아파트’
하지만 앞으로 공공으로 분양하는 아파트는 찾아보기 힘들어질지 모르겠습니다. 최근 국토교통부 김현미 장관은 국정감사에서 ‘공공분양주택부터 단계적으로 후분양제 도입을 위한 로드맵을 만들겠다’고 밝혔었는데요. 정부의 공공택지 지정도 잠정적으로 중단된 상태이기 때문에 앞으로 공공분양 아파트의 희소성은 더욱 높아질 수밖에 없습니다. 무주택자라면 합리적 분양가로 나온 공공분양 아파트에 관심을 가져볼 만하지 않을까요?
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‘사전청약 해 볼까’ 공공 vs 민간, 나에게 맞는 선택은
편집자주 부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.
사전청약 물량이 공공뿐만 아니라 민간에서도 밀려들고 있습니다. 정부는 올해 하반기에 공공분양으로만 세 차례 입주자 모집 공고를 냈지만 민간이 공급하는 사전청약도 오는 13일부터 풀립니다. 공교롭게도 이달에 진행하는 3차 공공분양 사전청약과 1차 민간분양 사전청약 접수 시기가 ‘집안싸움’이라도 하듯 겹칩니다.
이번에는 공급 입지 자체가 달라 청약 수요가 분산되겠지만 사전청약이 본격화되는 내년에는 수요자의 선택지가 더욱 넓어질 전망입니다. 2022년 사전청약 예정 물량은 공공분양 3만 가구, 민간분양 3만8,000가구로 총 6만8,000가구에 달합니다. 그만큼 분양시장에서 사전청약이 대세가 됐다는 얘기입니다. 수요자 입장에서는 공공과 민간 사전청약의 차이점을 명확히 파악하고 장단점을 따져서 자신에게 맞는 청약 유형을 선택해야 합니다.
공공은 LH 브랜드, 민간은 건설사 브랜드
5일 주택업계에 따르면 공공분양과 민간분양을 가장 쉽게 구분하는 방법은 아파트 브랜드입니다. 한국토지주택공사(LH)의 프리미엄 브랜드 ‘안단테’가 들어간 아파트라면 공공분양이고, 1차 사전청약에 참여한 △’우미 린'(오산 세교2) △’호반 써밋'(평택 고덕) △’중흥 S-클래스'(부산 장안)처럼 민간 건설사 브랜드가 들어가면 민간분양 물량입니다.
평형에서도 차이를 보입니다. 공공은 주로 전용면적 59㎡ 이하의 중소형 위주로 공급되는 반면 민간은 ‘국민평형’으로 불리는 84㎡ 물량이 제법 나옵니다. 지난 1일부터 접수를 받고 있는 3차 공공 사전청약 물량을 보면 총 4,167가구 중 84㎡는 114가구에 불과합니다. 나머지는 전부 59㎡ 이하입니다. 1차 민간 사전청약은 총 2,528가구 가운데 절반에 가까운 1,242가구가 84㎡ 이상입니다. 이 중에는 전용 100㎡인 대형 평형 230가구(평택 고덕)도 포함됐습니다.
공급 방식 또한 다릅니다. 민간 사전청약은 전체의 37%가 일반공급으로 배정되며, 나머지 63%는 신혼부부(20%), 생애최초(20%), 다자녀(10%) 등 특별공급(특공)으로 풀립니다. 신혼부부와 생애최초 특공에는 자녀가 없는 신혼부부, 1인 가구도 참여해 추첨으로 당첨을 노릴 수 있다는 것도 공공 사전청약과는 다른 특징입니다. 1주택자도 기존 주택 처분 조건으로 청약에 참여할 수 있습니다. 공공 사전청약은 일반 공급 비중이 15%에 그치고 나머지 85%는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 기타(15%) 특공으로 공급됩니다.
같은 입지와 평형 ‘공공 vs 민간’… 당신의 선택은
평소 원하던 입지에 평형 조건, 당첨자 발표일까지 같은 단지의 사전청약이 공공분양, 민간분양으로 동시에 진행된다면 수요자로서는 한쪽만 선택해야 하기에 고민에 빠질 수밖에 없습니다. 한 번 당첨되면 전매 제한과 거주 의무로 인해 직접 들어가 살아야 하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.
그래도 1인 가구나 1주택자, 소득이 높은 신혼부부라면 선택의 여지 없이 민간 사전청약입니다. 1인 가구는 청약 가점이 낮아 민간분양에서 이뤄지는 생애최초 특공의 추첨제 물량을 노리는 게 유리합니다. 공공분양은 기본적으로 무주택자, 소득이 낮은 수요자를 위한 제도이기 때문에 1주택자나, 고소득 신혼부부도 민간 사전청약을 바라봐야 합니다.
반면 청약 가점이 높은 4인 가족이라면 얘기가 달라져 선택의 폭이 넓어집니다. 이 때 어떤 부분을 우선순위에 두느냐가 중요합니다. 한 분양업계 전문가는 “당장 가격적인 이점을 생각한다면 공공, 향후 투자 가치를 고려한다면 민간이 나은 선택지가 될 것”이라고 조언했습니다.
공공은 아무래도 민간보다 저렴한 가격에 분양을 하고 대출 부담도 비교적 적다는 장점이 있습니다. 위치가 달라 직접 비교는 어렵지만 2기 신도시인 인천 검단의 3.3㎡(평)당 분양가는 2차 공공 사전청약 당시 1,277만 원, 84㎡는 4억1,991만 원으로 추산됐습니다. 다른 2기 신도시로 검단보다 서울에서 먼 평택 고덕의 1차 민간 사전청약 추산 평당 가격은 1,425만 원, 84㎡ 분양가는 4억7,000만 원대입니다.
다만 공공분양 아파트는 일반적으로 집값 상승폭이 민간분양 아파트에 비해 적은 것도 사실입니다. 따라서 자금 여유가 있는 수요자라면 실거주에 향후 투자 가치까지 고려해 민간 사전청약을 두드려 보는 것도 나쁘지 않은 선택입니다.
고민은 어디까지나 고민일 뿐 치열한 청약 경쟁을 뚫지 못하면 아무런 소용이 없습니다. 그래서 당첨 확률을 높이는 방법이 중요한데, 일단 당첨자 발표일이 다르면 공공분양과 민간분양 중복 신청은 가능하니까 최대한 많이 사전청약을 넣는 것이 답입니다. 만약 운 좋게 발표일이 다른 청약에 모두 당첨될 경우에는 발표일 기준으로 먼저 당첨된 물량만 인정받게 됩니다.
김지섭 기자 [email protected]
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아파트 분양을 위한 준비 ①.공공분양과 민간분양의 차이점 및 장단점?
아파트 분양 청약 경쟁률을 볼 때 지난달 공급물량이 줄어들면서 전월대비
6월 총 청약자수와 경쟁률이 감소하였다고는 하지만
그래도…
여전히 서울은 재건축. 재개발이 늘고 프리미엄에 대한 기대감으로
청약 경쟁률이 증가하여 여전히
아파트 분양에 대한 관심이 핫한데요
아파트 분양을 받기 위해서는 우선 준비단계로 아파트 분양에 관한
용어 들를 정확히 이해해야 할 필요가 있겠죠….
이런 취지에서 아파트 분양에 관한 용어 중
오늘은 공공 분양과 민간분양에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
1. 공공 분양이란
일단 공공 분양을 알기 위해서는 공공 주택이 무엇인지 알아야 되는데요
‘공공주택’은 공공이 짓는 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄하는
새로운 개념의 주택입니다.
이러한 공공 주택 사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시 기금의 지원을 받아
매입하여 분양 또는 임대를 목적으로
국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 공공 분양이라고 합니다
과거 공급자 위주의 일방적인 공급에서 벗어나 소득계층별 수요에 부응하는
다양한 주택을 공공이 신속하게 공급하는 수요자 맞춤형 주택입니다
여기서 국민주택규모라 함은 주택도시 기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나
개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는
면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택
(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말합니다
2. 민간분양이란?
삼성래미안.gs자이.곧 분양 예정인 래미안 명일역 솔베뉴 같은 민간기업의
주택 건설 사업자가 주택 지구 내에서 건설되는
공공 주택 외의 주택을 분양을 목적으로 공급하는 것을 말합니다
공사는 토지주택 공사로서 택지 개발을 통해 아파트의 건설 부지를 확보하고
아파트를 지어 공급하기도 하고 택지를 민간 건설사에 아파트 건설 부지로 팔기도 합니다.
그러한 택지를 공사로부터 매입하여 주택을 건축 후 분양 공급하기도 하고
민간 건설사는 자체적으로 소요 부지를 매입하여 건축 후 분양 공급하기도 합니다.
3. 공공 분양과 일반분양의 장단점
공공 분양의 분양가가 일반분양(민간분양)의 분양가보다 저렴한 게 장점이지만
청약자격이 까다롭고
전용면적 25.7평 이하만 분양받을 수 있다는 단점이 있습니다.
민간분양은 공공 분양에 비해 분양가가 비싼 게 단점으로 보이며, 청약조건은
공공 분양에 비해 까다롭지 않습니다.
하지만 굳이 장점을 집어본다면 아무래도 내부 마감재에 대해 신경을 더 쓰지 않을까요?
그리고 대형 평수를 분양받을 수 있는 장점이 있습니다.
공공 분양과 민간분양은 가장 큰 차이점은 위의 내용과 같이
1) 사업주체, 2) 무주택자 요건의 충족 여부,
3) 85㎡ 이상 면적의 제공 여부, 4) 자산 보유기준의 충족 여부
등에 차이가 있으나
청약절차는 동일합니다
4. 분양모집공고
분양 모집 공고시에는
① 일반공급, ② 우선공급 및 ③ 특별공급
이 있습니다.
특별공급순위는 생애최초,신혼부부,고령자,지역철거민,다자녀가구등
공급주체에서 정한 각 부분으로서 전체 공급세대에서
부문별 공급세대를 제한할 수 있고,
일 반공급순위는 통장의 요건으로서 공급하며
1,2,3순위로 나누어 공급하는 것입니다.
특별공급순위자와 일반공급순위자는 배정 순위의 분류에 인한 것으로
분양가는 동일하지만 철거민 특별공급 같은 경우는
그 분양가에서 차별성을 두어 공급할 수 있습니다.
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